Vermieter Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete bei Überlassung möblierter Wohnungen

Bei der verbilligten Vermietung an Angehörige können Werbungskosten dennoch in voller
Höhe steuermindernd geltend gemacht werden, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen
Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Bei der Vermietung möblierter
Wohnungen ist ein Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen
Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer
Weise kommt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht in Betracht.

Sachverhalt
Eheleute vermieteten ihrem Sohn eine Wohnung, die mit einer neuen Einbauküche ausgestattet war.
Zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner überlassen. In ihren Steuererklärungen machten
die Eheleute aus der Vermietung Werbungskostenüberschüsse geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten
Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die Gegenstände
jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt ging von einer verbilligten Vermietung
aus, da die ortsübliche Vergleichsmiete unter Einbeziehung eines Möblierungszuschlags zu bestimmen
sei. Diesen setzte es in Höhe der monatlichen Abschreibungen an. Die hiergegen gerichtete
Klage vor dem Finanzgericht Düsseldorf war letztlich nicht erfolgreich. Positiver verlief die Revision vor
dem Bundesfinanzhof.

Ortsübliche Miete ist die Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung
umlagefähigen Kosten. Nach der aktuellen Entscheidung ist grundsätzlich ein Möblierungszuschlag
anzusetzen, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert
verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung
der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z. B. für eine
überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors
über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.
Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer
Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche
Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.

Beachten Sie: Es kommt nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen
Abschreibung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz
eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.