Vermieter Darlehenszuordnung: Schuldzinsenabzug bei Kauf eines gemischt genutzten Grundstücks

Wer ein gemischt genutztes Grundstück erwirbt und es versäumt, die aufgenommenen Kredite allein
dem fremdvermieteten Bereich zuzuordnen, kann diesen Fehler nachträglich nicht mehr ausbügeln. Im
Streitfall hatten die Steuerpflichtigen die ursprünglichen Darlehensverträge rückwirkend widerrufen und
neue Darlehen aufgenommen, um für die Zukunft eine vollständige Zuordnung beim vermieteten Teil zu
erreichen. Dem hat das Finanzgericht Köln aber einen Riegel vorgeschoben.

Sachverhalt
Die Steuerpflichtigen hatten beim Erwerb des Objekts zwar beabsichtigt, den selbst genutzten Gebäudeteil
allein mit Eigenkapital zu finanzieren und die Kreditmittel allein für den fremdvermieteten Gebäudebereich
einzusetzen, um so den Werbungskostenabzug zu optimieren. Hierfür hatten sie im Rahmen des notariellen
Kaufvertrags auch die Anschaffungskosten aufgeteilt.
Die Darlehensmittel wurden jedoch auf ein Girokonto überwiesen, auf dem sich auch die Eigenmittel befanden,
sodass diese Mittel nicht mehr voneinander zu unterscheiden waren. Die Steuerpflichtigen widerriefen
später diese „Erwerbsdarlehen“ und lösten diese mithilfe neuer Darlehen ab. Das Finanzamt und das Finanzgericht
Köln lehnten aber eine nachträgliche Änderung der Zuordnung der Neudarlehen zu den Anschaffungskosten ab.
Ob Widerruf, Ablösung der Altdarlehen und Neuzuordnung der Neudarlehensmittel eine Gestaltungsmöglichkeit
bei steuerlich misslungenen Zuordnungen von Darlehen sein kann, wird der Bundesfinanzhof
im Revisionsverfahren zu entscheiden haben. Um den vorprogrammierten Streitigkeiten mit dem Finanzamt
aus dem Weg zu gehen, sollten beim Erwerb gemischt genutzter Grundstücke folgende Grundsätze
eingehalten werden:

Praxistipp: Sofern der Steuerpflichtige den zivilrechtlich einheitlichen Kaufpreis sowie die Anschaffungsnebenkosten im Kaufvertrag auf den selbst genutzten und den vermieteten Gebäudeteil aufteilt, ist dieser Maßstab steuerlich bindend, sofern er nicht missbräuchlich gebildet wurde.
Trifft der Steuerpflichtige dagegen keine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung, sind die
Anschaffungskosten anteilig zuzuordnen. Maßstab hierfür ist das Verhältnis der selbst genutzten Wohn-
/Nutzflächen des Gebäudes zu denjenigen, die der Erzielung von Einkünften dienen.
Entscheidend ist, dass der Steuerpflichtige eine objektiv erkennbare Zuordnung trifft und sein Auszahlungsverhalten
damit übereinstimmt. Das heißt: Der im Kaufvertrag aufgeteilte Kaufpreis sollte durch zwei getrennte
Überweisungen geleistet werden. Darüber hinaus sollten separate Darlehensverträge für die einzelnen
Gebäudeteile abgeschlossen werden.