Vermieter Anschaffungsnahe Herstellungskosten auch bei ungeplanter Renovierung

Wenn eine Mietwohnung nach dem plötzlichen Tod des Mieters unerwartet saniert werden
muss, um eine Neuvermietung überhaupt erst zu ermöglichen, sind diese Aufwendungen
dennoch in die schädliche 15 %-Grenze zur Überprüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten
einzubeziehen. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden und sich damit von einer Entscheidung
aus 2017 abgegrenzt.

Hintergrund
Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach
dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden,
deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Gesetzlich
ausgenommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten,
die jährlich üblicherweise anfallen.

Praxistipp: Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken sich nicht im Jahr der Zahlung, sondern
nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus. Somit
sollte die 15 %-Grenze innerhalb der Dreijahresfrist nach Möglichkeit nicht überschritten werden.
Dies gelingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Sachverhalt
Eheleute kauften in 2012 eine vermietete Eigentumswohnung. In ihrer Steuererklärung für 2014
machten sie umfangreiche Instandhaltungsaufwendungen als sofort abzugsfähige Werbungskosten
geltend. Sie waren der Ansicht, dass die Dreijahresfrist nicht gelte, da die langjährige Mieterin
kurz nach dem Erwerb der Wohnung plötzlich verstorben sei. Ohne die ungeplante Sanierung
wäre keine Neuvermietung möglich gewesen. Diese Argumentation war letztlich aber nicht erfolgreich.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs werden grundsätzlich sämtliche Kosten
für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung
eines Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet. Eine Segmentierung
der Gesamtkosten bzw. isolierte Betrachtung einzelner baulicher Maßnahmen findet nicht
statt.

Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der
Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel sind den anschaffungsnahen
Herstellungskosten zuzuordnen. Gleiches gilt für Kosten zur Beseitigung von bei der Anschaffung
angelegter, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte.
Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die im Zeitpunkt der Anschaffung nicht
vorhanden und auch noch nicht angelegt waren, sondern nachweislich erst zu einem späteren
Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden sind, sind
hingegen nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.

Beachten Sie: Es kommt also darauf an, ob ein Schaden bereits beim Immobilienerwerb „angelegt“
war oder erst später – wie im Fall der Einwirkung durch Dritte – entstanden ist.