Vermieter: Zum anschaffungsnahen Aufwand bei Beseitigung versteckter Mängel

Zum anschaffungsnahen Aufwand bei Beseitigung versteckter Mängel

Beteiligt sich der Grundstücksverkäufer durch Schadenersatzleistungen am Aufwand des Käufers für die Beseitigung nachträglich erkannter Gebäudemängel, war bisher unklar, inwieweit die Instandsetzungsaufwendungen in die Berechnung der 15 %-Grenze (zur Prüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten) einzubeziehen sind. Der Bundesfinanzhof hat nun eine steuerzahlerfreundliche Entscheidung getroffen.

Zum Hintergrund: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (ohne die Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten). Somit können die Aufwendungen nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten angesetzt werden.

Im Streitfall hatte die Vorinstanz (Finanzgericht Düsseldorf) die Schadenersatzleistung des Verkäufers (10.000 EUR) als Minderung der Anschaffungskosten gewertet. Darüber hinaus sei der Aufwand des Käufers (13.211 EUR) zur Beseitigung der versteckten Mängel des Mietobjekts in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen. Dieser Ansicht ist der Bundesfinanzhof jedoch nicht gefolgt.

Nach dem Urteil handelt es sich bei der Schadenersatzleistung des Verkäufers nicht um eine Anschaffungspreisminderung der Mietimmobilie, da kein hinreichender wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskauf vorlag. Vielmehr sind die Schadenersatzleistungen konkret auf die Aufwendungen zur Beseitigung der Mängel bezogen, die vom Grundsatz her als Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen sind. Der enge Zusammenhang mit den Erhaltungsaufwendungen wird nicht dadurch gelöst, dass der Käufer bei Kenntnis der Mängel möglicherweise weniger gezahlt hätte. Aufwendungen im Sinne der Vorschrift zu anschaffungsnahen Herstellungskosten liegen im Streitfall nur in Höhe des Saldos (3.211 EUR) zwischen den getragenen und den erstatteten Aufwendungen vor.

Hinweis: Diese Sichtweise des Bundesfinanzhofs führte im Streitfall dazu, dass die 15 %-Grenze nicht überschritten wurde. Die nicht erstatteten Aufwendungen in Höhe von 3.211 EUR waren somit direkt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.