Vermieter: Wer zu wenig Miete verlangt, ist selbst schuld

Wer viel zu wenig Miete verlangt, ist selbst schuld

Der Bundesgerichtshof hat — unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung — entschieden, dass die Miete nicht sprunghaft erhöht werden darf, auch dann nicht, wenn die Wohnung sehr viel größer ist als im Mietvertrag beschrieben.

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete unter bestimmten Voraussetzungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Bei einer solchen Erhöhung darf sich die Miete in­nerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze).

Die Kappungsgrenze kann unter bestimmten Voraussetzungen auf 15 Prozent gesenkt werden (§ 558 BGB). Stellen sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss als falsch heraus und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie dies vorausgesehen hätten, so kann die Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (§ 313 BGB).

Im zu entscheidenden Fall ist in einem Mietvertrag die Wohnfläche mit 156,95 m2 angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 m2. Die Vermieterin verlangt von ihrem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 Euro auf insgesamt 937,52 Euro. Dies begründet sie damit, dass sie unter Beachtung der Kappungsgrenze zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 Prozent (94,46 Euro) berechtigt sei. Darüber hinaus könne sie die Miete um weitere 213,31 Euro erhöhen, da die tatsächliche Wohnfläche die im Vertrag angegebene Wohnfläche um 33,95 Prozent übersteige. Der beklagte Mieter stimmte nur einer Mieterhöhung um 94,46 Euro zu.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Vermieterin die Miete — trotz der erheblichen Wohnflächenabweichung — nur unter Beachtung der Kappungs grenze, also in „Trippelschritten", erhöhen darf. Insbesondere ergebe sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Dem stehe bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters falle.

An seiner früheren Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof damit nicht mehr fest. Früher war der Bundesgerichtshof der Ansicht, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. Allerdings konnte der Vermieter sich bei einer fehlerhaften Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag von der Vereinbarung nach den Grundsätzen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB lösen, wenn die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich angegebene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent übersteigt.