Vermieter: Sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnahe Herstelllungskosten

Sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Aufwendungen werden in (anschaffungsnahe) Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Das Problem: Vermieter können die Aufwendungen nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) geltend machen. Aktuell ist u.a. strittig, wie Aufwendungen, die zur Erlangung der Betriebsbereitschaft aufgewandt werden, zu behandeln sind.

Sachverhalt

Im Streitfall erwarben Eheleute eine Immobilie und vermieteten sie an ihren Sohn. Zuvor tauschten sie die unbrauchbaren Fenster aus und behandelten die Kosten (17.850 EUR) als Anschaffungskosten (= Aufwendungen zur Erlangung der Betriebsbereitschaft). Die sonstigen Sanierungsarbeiten (16.617 EUR) deklarierten sie als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Das Finanzamt berücksichtigte die 16.617 EUR allerdings als anschaffungsnahe Herstellungskosten, weil sie zusammen mit den Aufwendungen für die Fenster die 15 %-Grenze überstiegen. Das sah das Finanzgericht München genauso.

Nach Meinung des Finanzgerichts sind alle Aufwendungen – mit Ausnahme von Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen – bei Anwendung der 15 %-Grenze zu addieren.

Hinweis: Man darf gespannt sein, wie der Bundesfinanzhof den Fall in der Revision beurteilen wird. Denn bis dato ist höchstrichterlich noch nicht geklärt, wie Aufwendungen zur Erlangung der Betriebsbereitschaft bei der Ermittlung der 15 %-Grenze zu behandeln sind.